Yabancıların Türkiye’de Ev Alması, İkamet İzni ve Vatandaşlık

Akdeniz kıyısındaki ilçeler, yıllardır Avrupa’dan, Orta Asya’dan ve Orta Doğu’dan pek çok yabancının yaşamak ya da yatırım yapmak için tercih ettiği yerlerdir. Bir yabancının Türkiye’de ev alması mümkündür; ancak sürecin kendine özgü kuralları vardır ve tapu, ikamet ve vatandaşlık işlemleri birbirine bağlıdır.

Hangi yabancılar taşınmaz edinebilir?

Tapu Kanunu’na göre yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları olmak ve kanuni kısıtlamalara uymak şartıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Başlıca sınırlar şunlardır:

• Bir yabancının ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüz ölçümü 30 hektarı geçemez.
• Yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmazlar, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu aşamaz.
• Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi izne bağlıdır ya da yasaktır.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri ise farklı kurallara tabidir ve faaliyet konuları kapsamında taşınmaz edinebilir.

Satın alma süreci

1. Ön inceleme: Tapu kaydı, ipotek, haciz ve şerhler, imar durumu, ruhsat ve iskân belgeleri kontrol edilir.
2. Vergi numarası: Yabancı alıcı vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alır.
3. Değerleme raporu: Yabancılara yapılan satışlarda, lisanslı bir değerleme şirketinden alınan değerleme raporu zorunludur.
4. Tapu randevusu: Başvuru tapu müdürlüğüne yapılır; harç ve döner sermaye ücreti yatırılır.
5. Tapu işlemi: Türkçe bilmeyen alıcı için yeminli tercüman hazır bulunur; satış resmî senedi imzalanır.
6. Sonrası: Zorunlu deprem sigortası (DASK), abonelikler ve emlak vergisi beyanı tamamlanır.

Tapu işleminden önce satıcıya yüksek tutarda kapora ödemeyin ya da noterde düzenlenmemiş bir satış sözleşmesine güvenmeyin. Ödemeyi mümkünse tapu işlemiyle eş zamanlı ve banka aracılığıyla yapın.

Ev almak ikamet izni sağlar mı?

Türkiye’de konut niteliğinde taşınmaz sahibi olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunda bir gerekçe olarak kabul edilir. Ancak bu izin otomatik değildir: Başvuru il göç idaresince değerlendirilir; geçerli sağlık sigortası ve yeterli maddi kaynak gibi şartlar aranır. Ayrıca yabancı nüfus yoğunluğu nedeniyle bazı mahalleler yeni ikamet başvurularına kapalıdır; satın almadan önce taşınmazın bulunduğu mahallenin durumu kontrol edilmelidir.

İkamet izni ret ya da iptal kararlarına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Kesintisiz sekiz yıl ikamet izniyle Türkiye’de kalan yabancılar uzun dönem ikamet iznine başvurabilir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık

En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz ya da Türk lirası değerinde taşınmaz satın alan ve tapu kaydına bu taşınmazı üç yıl satmayacağına dair şerh koyduran yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir. Satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden ödenmesi ve değerleme raporundaki değerin bu tutarı karşılaması gerekir. Başvuru sürecinde aile bireyleri (eş ve ergin olmayan çocuklar) de dâhil edilebilir.

Bu yolun dışında, genel yoldan vatandaşlık için kesintisiz beş yıl ikamet, Türk vatandaşıyla evlilikte üç yıllık evlilik birliği gibi şartlar aranır.

Sık karşılaşılan riskler

• Tapu yerine yalnızca adi yazılı satış sözleşmesi imzalanması: Taşınmaz satışları ancak tapuda resmî şekilde yapılabilir; noterde düzenlenmeyen satış vaadi geçersizdir.
• Tapuda bedelin düşük gösterilmesi: Vergi riski doğurur ve vatandaşlık başvurularında sorun yaratır.
• İskânsız yapılar: Abonelik ve ikamet işlemlerinde sorun çıkarabilir.
• Kat karşılığı inşaat projelerinden bağımsız bölüm alımı: Müteahhidin yetkisi ve arsa sahipleriyle sözleşmesi incelenmelidir.

Tapu harcını önceden görmek için tapu harcı aracını, vatandaşlık için en erken başvuru tarihini görmek için vatandaşlık ve ikamet süresi aracını kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

İlgili faaliyet alanıYabancılar Hukuku