İçeriğe geç
0533 127 83 33

Faaliyet alanı

Gayrimenkul ve tapu hukuku

Hisseli arazilerden kat karşılığı inşaata, tapu iptalinden önalım hakkına… Taşınmazınızla ilgili işlemi yapmadan önce riskleri birlikte görelim.

0533 127 83 33WhatsApp
Gayrimenkul ve Tapu Hukuku
6 alt konu

Taşınmazlar çoğu ailenin en değerli varlığıdır; hisseli tapular, mirasla bölünen tarlalar ya da müteahhitle yapılan sözleşmeler uzun soluklu uyuşmazlıklara yol açabilir. Alım satımdan önce tapu kaydı, imar durumu, şerhler ve paydaş ilişkileri kontrol edilirse sorunların çoğu baştan önlenir.

Dava aşamasında ise keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtlarının ayrıntılı analizi sonucu belirler.

Gayrimenkul ve Tapu Hukuku alanında neler yapıyoruz?

Tapu iptali ve tescil

Muvazaalı (danışıklı) satış, vekâletin kötüye kullanılması, hile ya da yolsuz tescil hâllerinde tapunun iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Davanın türüne göre süreler ve ispat yükü farklıdır; dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir konulması önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar; mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı bedelle payı alma hakkına sahiptir. Önalım davası satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu sözleşme, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Teslim süresi, cezai şart, bağımsız bölümlerin dağılımı ve teminat hükümleri dikkatle yazılmazsa uyuşmazlık kaçınılmaz olur.

Kat mülkiyeti ve site uyuşmazlıkları

Aidat borcu, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çözülür. Bu uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Taşınmazınızı haksız olarak kullanan kişiye karşı müdahalenin men’i ve kullanım bedeli (ecrimisil) istenebilir. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıl için talep edilebilir.

Taşınmaz almadan önce

  • Tapu kaydındaki şerh, beyan, ipotek ve haciz kayıtlarını kontrol edin.
  • Belediyeden imar durumu ve varsa yapı ruhsatı ile iskân bilgisini alın.
  • Hisseli taşınmazlarda paydaşların önalım hakkını hesaba katın.
  • Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olmasına dikkat edin; düşük bedel hem vergi hem dava riski doğurur.

Önce hesaplayın

Aşağıdaki araçlar güncel oranlarla tarayıcınızda çalışır; girdiğiniz bilgiler hiçbir yere gönderilmez.

Tapu harcıAlıcı ve satıcı payı, beyan değeri ve emlak vergisi değeri kontrolü.Arabuluculuk zorunlu mu?Uyuşmazlık türünü seçin; dava öncesi arabuluculuğun gerekip gerekmediğini görün.

Sık sorulan sorular

Hisseli tarlamı nasıl satabilirim?

Payınızı tapuda dilediğiniz kişiye satabilirsiniz; ancak diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir. Paydaşlarla anlaşılamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir.

Babam evi bir kardeşime “satış” göstererek devretti; ne yapabilirim?

Gerçekte bağış amacıyla yapılıp satış gibi gösterilen devirlerde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava için zamanaşımı süresi yoktur; ancak delillerin zamanla kaybolabileceğini unutmayın.

Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi; haklarım neler?

Sözleşmedeki cezai şart, gecikme tazminatı ya da kira kaybı istenebilir; gecikme ağırsa sözleşmeden dönülebilir. Önce noter aracılığıyla ihtar çekilip süre verilmesi tavsiye edilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Paydaş sayısına, tebligat sorunlarına ve satış aşamasına göre değişir. Arabuluculukta uzlaşılırsa dava açmaya gerek kalmadan taşınmaz paydaşlardan birine devredilebilir ya da ortak satış yapılabilir.

İlgili rehber yazılar