Kısaca
- Paylı bir taşınmazda pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
- Dava, satışın bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılır.
- Hak sahibi, hâkimin vereceği süre içinde satış bedelini ve tapu masraflarını depo etmelidir.
- Bağış, trampa, miras ve cebri artırmayla yapılan devirlerde önalım hakkı doğmaz.
Hisseli bir taşınmazda paydaşların birbirini tanıması, ortak kullanımın sorunsuz sürmesi açısından önemlidir. Kanun koyucu, paydaşlar arasına istemedikleri bir yabancının girmesini önlemek için onlara yasal önalım hakkı tanımıştır. Bu hak sayesinde paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı şartlarla payı satın alabilir.
Önalım hakkı hangi durumlarda doğar?
Yasal önalım hakkının doğması için üç koşul gerekir:
- Paylı mülkiyet bulunmalıdır. Paylaştırılmamış mirasta olduğu gibi elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı doğmaz.
- Pay satış yoluyla devredilmelidir. Bağış, trampa, mirasçılar arasındaki devir ya da ölüme bağlı tasarruflar önalım hakkını doğurmaz.
- Pay, paydaşlardan biri dışında bir üçüncü kişiye satılmalıdır. Paydaşın payını başka bir paydaşa satması önalım hakkı doğurmaz.
Cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda (ör. icra ihalesi) önalım hakkı kullanılamaz.
Satış gizlenirse: bağış ya da trampa görünümü
Bazen önalım hakkını engellemek için gerçek bir satış, tapuda bağış ya da trampa gibi gösterilir. Bu durumda önalım hakkı sahibi, işlemin gerçekte satış olduğunu ispatlayarak önalım davası açabilir. İspat için bedel ödemesine ilişkin banka kayıtları, tanık beyanları ve tarafların ilişkisi önemlidir.
Süreler
Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirim yapılmışsa önalım hakkı, bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılır. Bildirim hiç yapılmamışsa süre satıştan itibaren iki yıldır. Bu süreler hak düşürücüdür; geçtikten sonra dava açılamaz.
Bedel ve masrafların depo edilmesi
Önalım hakkı sahibi, payı alıcının tapuda ödediği bedel ve alıcının ödediği tapu masraflarıyla satın alır. Hâkim, davacıya bu tutarı mahkeme veznesine yatırması için süre verir. Bu süre içinde bedel depo edilmezse dava reddedilir. Dava açarken bedeli hazır tutmak bu yüzden önemlidir.
Tapudaki bedel gerçek değilse
Önalım hakkını zorlaştırmak için tapuda bedel gerçeğinden yüksek gösterilebilir. Davacı, gerçek satış bedelinin daha düşük olduğunu ispatlarsa payı gerçek bedelle alabilir. Tersine, tapuda düşük gösterilen bedel davacının lehine işler; alıcı ise tapudaki bedelin gerçek olmadığını ileri süremez, çünkü kendi beyanıyla bağlıdır.
Önalım hakkından feragat
Paydaşlar önalım hakkından önceden vazgeçebilir. Genel bir feragatin resmî şekilde yapılması gerekir. Belirli bir satışa ilişkin feragat ise yazılı olarak yapılabilir. Sözlü feragat ya da satışa ses çıkarmamak, tek başına feragat anlamına gelmez.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Yasal önalım hakkının dışında, taraflar bir sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Bu sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir. Hak tapu kütüğüne şerh edilirse, şerhte belirtilen süre boyunca (en çok on yıl) sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.
Dava nerede açılır?
Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde, payı satın alan kişiye karşı açılır. Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması, alıcının payı başkasına devretmesini önler.
Hisseli taşınmazınızla ilgili diğer seçenekler için önalım hakkı ve ortaklığın giderilmesi başlıklarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kardeşim payını yabancıya sattı; ben alabilir miyim?
Taşınmaz paylı mülkiyetteyse (tapuda paylar belliyse) ve satış gerçekten yapılmışsa evet. Satışın noter aracılığıyla size bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirilmediyse satıştan itibaren iki yıl içinde dava açmanız gerekir.
Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse ne olur?
Hakkını kullanan paydaşlar, satılan payı kendi payları oranında edinir. Yalnızca bir paydaş dava açarsa satılan payın tamamını alabilir.
Önalım davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Önalım davası, dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında sayılmamaktadır. Ancak taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.
Alıcı taşınmaza masraf yaptıysa ne olur?
Alıcının payı satın aldıktan sonra yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların karşılanması gündeme gelebilir. Bu konu davada ayrıca değerlendirilir.
