Kısaca
- Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki her paydaş, kural olarak ortaklığın sona erdirilmesini her zaman isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Mahkeme önce aynen taksime bakar; mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır.
- Davada tüm paydaşlar yer almalıdır; ölmüş paydaşların mirasçıları da tespit edilir.
Mirasla bölünen tarlalar, kardeşler arasında ortak kalan evler ya da birlikte satın alınan arsalar… Hisseli tapular çoğu zaman yıllarca sorun çıkarmadan kalır; ta ki paydaşlardan biri payını değerlendirmek, taşınmazı satmak ya da üzerine yapı yapmak isteyene kadar. Paydaşlar anlaşamıyorsa kanunun öngördüğü çözüm ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu davasıdır.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti
Tapuda her paydaşın payı belliyse (ör. 1/3, 1/4) paylı mülkiyet söz konusudur. Paydaşlar paylarını tek başına satabilir ya da ipotek ettirebilir. Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar adına henüz paylaştırma yapılmamışsa ise elbirliği mülkiyeti vardır; bu durumda mirasçılar taşınmaz üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilir.
Her iki durumda da ortaklığın giderilmesi istenebilir. Elbirliği mülkiyetinde mahkeme, önce payları belirleyerek mülkiyeti paylı mülkiyete çevirebilir ya da doğrudan ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuk dava şartıdır. Paydaşlardan biri adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur; arabulucu tüm paydaşları toplantıya davet eder.
Arabuluculukta paydaşlar; taşınmazın içlerinden birine devredilmesi, ortak bir alıcıya satılması ya da belirli bir bölümün her paydaşa ayrılması gibi çözümlerde anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa tapuda yapılacak işlemler anlaşma belgesine göre yürütülür. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.
Arabuluculuk aşamasında taşınmazın değerine ilişkin ortak bir ekspertiz raporu almak, paydaşların gerçekçi bir bedelde uzlaşmasını kolaylaştırır.
Dava nerede ve kime karşı açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçılarının tamamı davaya dâhil edilir; bunun için mirasçılık belgesi alınır.
Paydaş sayısının fazla olduğu, yurt dışında yaşayan ya da adresi bilinmeyen paydaşların bulunduğu dosyalarda tebligat süreci davanın en uzun kısmını oluşturabilir. Bu nedenle dava öncesinde paydaşların ve mirasçıların kimlik ve adres bilgilerinin toplanması süreci hızlandırır.
Aynen taksim mi, satış mı?
Kanun, öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünmesini ister. Mahkeme keşif yaparak taşınmazın paylara uygun parçalara ayrılıp ayrılamayacağını, ayrılırsa değer kaybı olup olmayacağını bilirkişiyle inceler. Bölünme mümkün değilse ya da değerde önemli bir azalmaya yol açıyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Uygulamada aynen taksim oldukça sınırlıdır. Tarım arazilerinde, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki asgari arazi büyüklükleri nedeniyle bölünme çoğu zaman mümkün değildir. Üzerinde bina bulunan arsalar ve tek bir konut da genellikle bölünemez.
Satış nasıl yapılır?
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya, satış memurluğu ya da icra dairesi tarafından yürütülür. Taşınmazın değeri bilirkişi raporuyla belirlenir ve açık artırmaya çıkarılır; ihaleler elektronik ortamda da yapılabilmektedir. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir.
Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz varsa bu yükler ayrıca değerlendirilir.
Masraflar ve süre
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir; çünkü davanın sonucu tüm paydaşların yararınadır. Satış masrafları da satış bedelinden karşılanır.
Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligat sorunlarına, keşif ve bilirkişi aşamasına ve istinaf yoluna gidilip gidilmemesine göre değişir. Basit dosyalarda bir yıl içinde karar alınabilirken çok paydaşlı dosyalar daha uzun sürebilir.
Dava sürerken: kullanım bedeli
Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerini dışlayarak kullanıyorsa, diğer paydaşlar ondan payları oranında ecrimisil (haksız kullanım bedeli) isteyebilir. Paylı mülkiyette ecrimisil isteyebilmek için kural olarak kullanan paydaşa önce intifadan men koşulu (yazılı bildirim) aranır; elbirliği mülkiyetinde ve bazı istisnai durumlarda bu koşul aranmaz.
Davadan kaçınmanın yolları
- Payın satışı: Payınızı tapuda dilediğiniz kişiye satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
- Paydaşlar arası devir: Bir paydaşın diğerlerinin paylarını satın alması en hızlı çözümdür.
- Rızai taksim: Paydaşlar anlaşırsa ifraz ve tapu işlemleriyle taşınmaz bölünebilir.
- Arabuluculukta anlaşma: Değer tespiti için ortak bir ekspertiz yaptırmak uzlaşmayı kolaylaştırır.
Tapu harcını önceden görmek için tapu harcı aracını, arabuluculuğun gerekip gerekmediğini görmek için arabuluculuk sorgusunu kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Payım çok küçük; yine de dava açabilir miyim?
Evet. Pay oranı ne olursa olsun her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Payın küçüklüğü dava hakkını etkilemez.
Diğer paydaşlar satışa karşı çıkarsa dava reddedilir mi?
Hayır. Paydaşların itirazı davayı engellemez. Sözleşme ya da kanun gereği paylaşmanın ertelenmesi gibi istisnai durumlar dışında mahkeme ortaklığı giderir.
İhalede taşınmaz değerinin altında satılır mı?
İhalede taşınmaz, kanunda belirlenen asgari orandan düşük bir bedelle satılamaz. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazın düşük bedelle elden çıkmasını önleyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra paydaşlar anlaşabilir mi?
Evet. Dava devam ederken paydaşlar anlaşarak taşınmazı aralarında devredebilir ya da ortak satış yapabilir. Bu durumda dava konusuz kalır ve masraflar anlaşmaya göre paylaşılır.
