Kısaca
- Konut ve çatılı iş yerinde kiracı, ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir.
- Her tahliye sebebinin kendine özgü kısa süreleri vardır; süre kaçırılırsa bir sonraki dönem beklenir.
- Tahliye davalarından önce arabuluculuk gerekir; icra yoluyla tahliye ise doğrudan başlatılabilir.
- Kiracıyı kilit değiştirerek ya da elektriği kestirerek çıkarmak hukuka aykırıdır.
Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, kendiliğinden evi boşaltmak zorunda değildir. Kanun, kiracıyı korumak için sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzadığını kabul eder. Kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması ve bunu kanunda öngörülen süreler içinde yapması gerekir.
1. Kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; sadece “daha yüksek kiraya vermek” amacı ihtiyaç sayılmaz.
Dava, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak, bu tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
2. Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de kendisi veya yakınları için ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir. Bunun için iki yol vardır:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açmak,
- Ya da sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açmak.
3. Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak tahliye isteyebilir. Uygulamada en hızlı sonuç veren yol budur.
Ancak taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan boş tarihli taahhütnameler Yargıtay uygulamasında sıklıkla geçersiz sayılmaktadır.
4. Aynı kira yılında iki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki kez haklı olarak yazılı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir.
5. Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren iki yoldan birini seçebilir:
- İcra yoluyla tahliye: Tahliye talepli icra takibi başlatılır. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Temerrüt ihtarı ve dava: Kiracıya en az otuz günlük süre verilerek, ödenmezse sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak bildirilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır.
6. Kiracının aynı ilçede konutu varsa
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
7. On yıllık uzama süresinin dolması
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme, süresi dolduktan sonra on yıl boyunca kendiliğinden uzar. On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Arabuluculuk ve icra
Tahliye davaları, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğu için dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılan tahliye takipleri (kira borcu ya da tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri) arabuluculuk şartına tabi değildir.
Mahkeme ya da icra kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarmak, kilidi değiştirmek veya su ve elektriği kestirmek hukuka aykırıdır; kiraya veren aleyhine tazminat ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Durumunuza uygun tahliye yolunu belirlemek için tahliye başlığımıza göz atabilir, son günleri yasal süre aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bittiğinde kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, süre sonundan en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, kanundaki sebeplerden birine dayanmadan kiracıyı çıkaramaz.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye taahhüdüne ya da kira borcuna dayalı icra yolu genellikle birkaç ay içinde sonuç verir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ise tanık ve keşif süreci nedeniyle daha uzun sürebilir.
Kiracı evi boşaltınca depozitoyu ne zaman almalıdır?
Taşınmaz hasarsız teslim edildiyse depozito iade edilmelidir. Kiraya verenin bir alacağı varsa, bunu ispatlayarak mahsup edebilir. Teslim sırasında tutanak düzenlenmesi ve fotoğraf çekilmesi önerilir.
Kiracı evde yokken eşyalarını çıkarabilir miyim?
Hayır. Mahkeme ya da icra kararı olmadan kiracının eşyalarını çıkarmak, kilidi değiştirmek veya abonelikleri kestirmek hukuka aykırıdır; tazminat ve cezai sorumluluk doğurabilir.
