Kısaca
- Yıllık kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
- Yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
- Beş yılı dolduran kiralarda bedel, emsal kiralara göre hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenebilir.
- Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunludur; yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirim yapılması önemlidir.
Son yıllarda kira uyuşmazlıklarının en büyük kaynağı, artan fiyatlar karşısında kira bedelinin nasıl güncelleneceği oldu. Kiraya veren mevcut kiranın piyasanın çok altında kaldığını düşünürken, kiracı yasal sınırın üzerindeki talepleri haklı olarak kabul etmek istemiyor. Bu yazıda kira artışının kurallarını ve uyuşmazlık durumunda başvurulacak kira tespit davasını anlatıyoruz.
Yıllık kira artışının sınırı
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve kira yılının başladığı aya göre belirlenir.
Sözleşmede bu sınırdan düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa, sınırı aşan kısım geçersizdir. 2022–2024 yılları arasında konut kiraları için uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Güncel TÜFE on iki aylık ortalama oranını ve yeni kira tutarınızı, kira döneminizin başladığı ayı seçerek kira artışı aracında görebilirsiniz.
Beş yılı dolduran kiralarda yeniden belirleme
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedeli yalnızca TÜFE’ye bağlı kalmaz. Mahkeme; TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirler. Bu yolla belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.
Uygulamada mahkemeler bilirkişi incelemesiyle çevredeki benzer konut ya da iş yerlerinin kira bedellerini araştırır. Emsal bedelden, kiracının uzun süredir aynı yerde oturması gözetilerek belirli bir hakkaniyet indirimi yapılması yaygındır.
Kira tespit davası
Kim açabilir?
Dava çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır; ancak kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir. Örneğin sözleşmedeki artış hükmünün geçersiz olduğunu düşünen kiracı, ödemesi gereken bedelin tespitini isteyebilir.
Önce arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta taraflar yeni bedelde anlaşırsa, anlaşma belgesi bağlayıcı olur ve dava açmaya gerek kalmaz.
Otuz gün kuralı
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında da aynı sonuç doğar.
Bu nedenle kiraya verenin, arabuluculuk sürecini beklemeden önce noter aracılığıyla yazılı bir bildirim yapması, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.
Döviz cinsinden kiralar
Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise bedel, yukarıda anlatılan hakkaniyet ölçütlerine göre yeniden belirlenebilir.
Kiracı artışı ödemezse ne olur?
Kiracının yalnızca yasal sınır içindeki artışı ödemesi ve fazlasını reddetmesi hukuka uygundur. Ancak yasal sınır içindeki artışın da ödenmemesi, eksik kalan tutar açısından temerrüt doğurabilir; kiraya veren bu durumda ödeme ihtarı gönderebilir ve şartları varsa tahliye yoluna gidebilir.
Mahkemenin belirlediği yeni bedel geçmiş aylar için de geçerliyse, aradaki farkın ödenmesi gerekir. Karar kesinleşmeden fark kira alacağı için icra takibi yapılamaz.
İş yeri kiraları
Çatılı iş yeri kiralarında da aynı TÜFE sınırı uygulanır. Kiracının tacir olması bu kuralı değiştirmez. Turizm sezonuna bağlı işletmelerde kira dönemi başlangıcının sözleşmede açıkça belirtilmesi, artışın hangi aydan itibaren uygulanacağı konusunda tartışmayı önler.
Yeni kira tutarını hemen görmek için kira artışı hesaplama aracını kullanabilir, kira uyuşmazlıklarındaki diğer konular için kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi yüksek zam istiyor, kabul etmezsem çıkarabilir mi?
Zammı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, yasal sınırın üzerinde bir bedel istiyorsa kira tespit davası yoluna gitmek zorundadır. Bu dava ancak beş yılı dolduran kiralarda emsal bedelle sonuç verir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Mahkemenin yoğunluğuna ve bilirkişi incelemesine göre genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç birkaç haftada biter.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa kira artırılabilir mi?
Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren kira tespit davasıyla artış isteyebilir; mahkeme beş yılı doldurmayan kiralarda TÜFE sınırını aşmayacak şekilde karar verir.
Kira bedelini elden mi ödemeliyim?
Kira ödemelerinin banka ya da PTT aracılığıyla, açıklama kısmına dönem bilgisi yazılarak yapılması, ödemenin ispatı açısından en güvenli yoldur.
