Kısaca
- Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıda önce yapı tatil tutanağı düzenlenir ve inşaat durdurulur.
- Aykırılık bir ay içinde giderilmezse encümen yıkım ve imar para cezası kararı verir.
- Encümen kararına karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır.
- Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması istenmelidir.
Bir ek kat, kapatılan bir balkon, bahçeye yapılan bir depo ya da ruhsatsız bir müstakil ev… Belediyenin bu yapıları tespit etmesi hâlinde süreç, çoğu zaman sahibinin beklemediği kadar hızlı ilerler ve hem yüksek bir para cezası hem de yıkım kararıyla sonuçlanabilir. Bu yazıda imar mevzuatındaki süreci ve bu kararlara karşı hukuki yolları anlatıyoruz.
Süreç nasıl başlar?
Belediye (belediye sınırları dışında il özel idaresi) ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı tespit ettiğinde, yapının o andaki durumunu gösteren yapı tatil tutanağı düzenler. Yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur. Tutanak yapı yerine asılır ve muhtara bildirilir; bu ilan, yapı sahibine tebliğ yerine geçer.
Yapı sahibine, aykırılığı gidermesi ya da ruhsat alması için en çok bir ay süre tanınır. Bu süre içinde yapı ruhsata uygun hâle getirilirse mühür kaldırılır ve inşaata devam edilebilir.
Encümen kararı: yıkım ve para cezası
Bir aylık sürenin sonunda aykırılık giderilmemişse belediye encümeni, ruhsata aykırı kısmın ya da yapının tamamının yıkımına karar verir. Yıkım, yapı sahibi tarafından yapılmazsa belediyece yapılır ve masrafı yapı sahibinden alınır.
Encümen aynı zamanda yapının niteliğine, alanına ve bulunduğu yerin özelliklerine göre imar para cezası verir. Ceza, yapı sahibine ve gerektiğinde fenni mesule ve müteahhide de verilebilir. Cezanın tutarı yapının metrekaresi, sınıfı ve aykırılığın türüne göre hesaplanır; bu yüzden küçük gibi görünen aykırılıklar bile yüksek cezalara yol açabilir.
Dava açma süresi ve yeri
Encümen kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren altmış gün içinde yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu süre hak düşürücüdür; geçtikten sonra karar ne kadar hukuka aykırı olursa olsun iptal ettirilemez.
Dava dilekçesinde; tutanağın usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği, yapının gerçekten ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olup olmadığı, cezanın doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve aykırılığın giderilmesi için tanınan sürenin verilip verilmediği gibi hususlar ileri sürülür. Mahkeme genellikle keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır.
Yürütmenin durdurulması
Dava açmak, yıkım kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım gerçekleştikten sonra davayı kazanmak çoğu zaman yalnızca tazminat imkânı sağlar. Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Mahkeme, kararın açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması hâlinde telafisi güç zararlar doğacağı kanaatine varırsa yürütmeyi durdurur.
Yıkım kararının tebliğ edildiği tarihi not edin ve kararın bir örneğini saklayın. Altmış günlük süre, tebliğden sonraki günden itibaren işler; idareye başvuru yapmak bu süreyi kendiliğinden durdurmaz.
Para cezasını ödemek dava hakkını ortadan kaldırır mı?
Hayır. İmar para cezasının ödenmesi, karara karşı dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Dava kazanılırsa ödenen tutar faiziyle iade edilir. Ödenmeyen ceza ise belediye tarafından amme alacağı olarak takip edilir ve gecikme zammı işler.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi
2018 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle, belirli tarihten önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmiştir. Yapı kayıt belgesi alınmış yapılar için verilmiş yıkım kararlarının durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak bu belge, kıyı kenar çizgisi, korunan alanlar ya da kamu mülkiyetindeki yerler gibi bazı alanlarda farklı sonuçlar doğurabilir.
Yapı almadan önce
- Belediyeden imar durumu belgesi alın.
- Yapının ruhsat ve iskân belgelerini kontrol edin; projede gösterilmeyen kat ya da eklentileri sorgulayın.
- Tapu kaydında yapıya ilişkin beyan ve şerhleri (ör. yapı tatil tutanağı, yıkım kararı) inceleyin.
- Tarım arazisi ya da kıyıya yakın alanlarda yapılaşma sınırlamalarını önceden öğrenin.
İdari yargıdaki diğer süreler ve davalar için imar başlığımıza bakabilir, son günü yasal süre aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yapı tatil tutanağına karşı da dava açılabilir mi?
Yapı tatil tutanağı ile inşaat durdurulup mühürlendiğinden, bu işlem de idari yargıda dava konusu edilebilir. Ancak uygulamada asıl dava, encümenin yıkım ve para cezası kararına karşı açılır.
Yıkım kararı tapuya işlenir mi?
Belediye, yapı tatil tutanağını ve encümen kararını tapu kütüğüne beyan olarak işletebilir. Bu kayıt, taşınmazı satın alacak kişiler açısından önemli bir uyarıdır.
Komşum ruhsatsız yapı yapıyor; ne yapabilirim?
Belediyeye yazılı şikâyette bulunabilirsiniz. Belediye işlem yapmazsa, bu hareketsizliğe karşı da idari başvuru ve dava yolları vardır. Yapı mülkiyet hakkınızı ihlal ediyorsa, adli yargıda elatmanın önlenmesi davası da açılabilir.
Ruhsatsız yapı suç mu?
Belediye sınırları içinde ya da özel imar rejimi uygulanan yerlerde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapmak ya da yaptırmak, imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir. Yapının imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirilmesi hâlinde kamu davası düşer.
